Tableau de bord — Rentabilité immobilière France

Saisis une adresse : loyers (DHUP), délinquance (SSMSI), risques (Géorisques), taux de TF (DGFiP), DPE (ADEME) sont récupérés en direct depuis les API publiques. Survole les termes soulignés pour les définitions.

Adresse ou code postal

Hypothèses essentielles

Usage :

Régime fiscal :

Prix achat FAI (€)

Surface (m²)

Apport (€)

Loyer mensuel (€)

Taux crédit (%)

Durée (ans)

Une adresse débloque les données marché (loyer DHUP, TF, DPE, délinquance, liquidité DVF, risques).

Tous les autres paramètres (charges, fiscalité, caractéristiques bien, ETF, DPE, durée détention) sont dans l'onglet Inputs.

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Saisis une adresse en haut ou remplis les hypothèses essentielles ci-dessus puis clique sur Calculer.

Avec une adresse : loyers DHUP, taxe foncière, délinquance, risques, zonage encadrement et liquidité DVF auto-renseignés.

Hypothèses (Inputs)

Les champs en jaune sont remplis automatiquement à partir des données publiques. Tous les champs restent modifiables.

Acquisition

Prix d'achat FAIFAI Frais d'Agence Inclus. Prix affiché tout compris (frais d'agence côté acheteur compris). (€)

Surface Carrez (m²)

Frais de notaire (%)Ancien : 7-8%

Travaux initiaux (€)

Imprévus travaux (%)

Ameublement (€)

Frais bancaires/garantie (€)

Caractéristiques du bien (ajustent les estimations marché de loyer et de prix m²)

Nb piècesTypologie Décide quelle base DHUP utiliser : T1/T2 ont des €/m² plus élevés que T3+ (logique offre/demande).

ÉtageEffet étage Rez-de-chaussée -10 % typique, +1,5 % par étage jusqu'au 5e, dernier étage +5 % de plus s'il y a une vue.

AscenseurAscenseur Pour les étages ≥3, l'absence d'ascenseur réduit le prix et le loyer de 5-10 %. Sans effet pour RDC, 1er, 2e.

Terrasse / balconExtérieur Très valorisé depuis 2020. Balcon ~5 m² : +3-5 %. Terrasse ≥10 m² : +8-12 %. Jardin privatif (maison) : +10-15 %.

ParkingParking Place : Paris ~25-50 k€, grandes villes 15-25 k€, province 5-15 k€. En location : +50-150 €/mois selon zone.

Cave / annexeCave Cave/cellier : +3-15 k€ selon ville et taille. Pas de surface comptée en Carrez mais valorisé sur le marché.

Exposition

Environnement

Vis-à-visVis-à-vis Proximité d'un immeuble en face des fenêtres principales. <10m = fort (décote -8%), 10-20m = modéré (-3%), aucun = vue dégagée.

CôtéCôté cour/rue Côté cour : +3% (calme, lumineux). Côté rue : -5% (bruit, pollution). Traversant (les deux) : neutre.

Financement

Apport personnel (€) ↗Down payment Apport personnel versé lors de l'achat. Souvent 10-20 % en France ; affecte directement le LTV et la mensualité.

Taux crédit nominal (%)

Durée crédit (années)

Assurance emprunteur (% capital/an)

Location

Loyer mensuel HC (€/mois) ↗Loyer HC Hors charges récupérables. Base de calcul des rendements bruts. La carte des loyers DHUP donne une estimation €/m² par commune.Sera estimé via la carte des loyers DHUP après recherche

Vacance locativeVacancy Rate Pourcentage des logements/mois inoccupés. Représente un manque à gagner. Hypothèse standard : 3-7 %. (%)

Impayés / pertes (%)

Indexation IRLIRL Indice de Référence des Loyers (INSEE) — base 100 au T4 1998. Sert à plafonner la révision annuelle des loyers de bail d'habitation. Au T1 2026 : 146,60 (+0,78 %). (%/an)Auto : IRL T1 2026 +0,78 %/an

Encadrement loyers (zone tendue)Détecté via zonage TLV post-décret 2025

Charges

Taxe foncière (€/an) ↗Property Tax Souvent le poste de charge n°1 (1-3 % de la valeur en US). En France : VLC × 50 % × taux global communal. Le code COBOL DGFiP est public sur etalab/taxe-fonciere.Estimation auto via taux DGFiP après recherche

Charges copro totales (€/an)

Part charges récupérables (%)

PNOPNO Propriétaire Non Occupant. Assurance obligatoire pour le bailleur, couvre les risques même quand le bien est vacant. Équivalent partiel du HOI US. (€/an)

Gestion locativeProperty Management Fees En France : 6-8 % des loyers. Aux US : 8-12 % résidentiel. (%)

GLIGLI Garantie Loyers Impayés. 2-2,5 % des loyers en France ; couvre impayés + dégradations + frais juridiques. (%)

Entretien courant (%)

CapExCapEx (Capital Expenditures) Grosses dépenses non récurrentes : toiture, ascenseur, chauffage. À provisionner annuellement (Replacement Reserve). / gros travaux (%)

Bien — DPE & détention

Classe DPEDPE Diagnostic de Performance Énergétique. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Conditionne la décence du logement.

Durée de détention prévue (années)Sert à projeter IRR, patrimoine net, et risque DPE temporel

Coût rénovation énergétique (€/m²)Activé si DPE E/F/G — type 350-600 €/m² pour passer à D

Fiscalité & revente

Taux marginal + prélèvements (%)

Régime fiscal

Appréciation court terme (0-3 ans, %/an)Court terme Cycle actuel du marché. Mai 2026 : France en sortie de baisse (−10% en 2023-25). Hypothèse prudente : 0% à -2%.

Appréciation moyen terme (4-10 ans, %/an)Moyen terme Retour vers la moyenne. Hypothèse classique 1-2 %/an nominal.

Appréciation long terme (11+ ans, %/an)Long terme Friggit/IGEDD donne ~1,3 %/an réels (+2 % avec inflation) sur 50 ans. Hypothèse 2-3 %/an nominal cohérente.

Frais de vente (%)

Loyer équivalent si location (€/mois)

Rendement placement alternatif (%/an)

Cap rate cibleCap Rate cible Rendement minimum exigé par l'investisseur. En France 3,5-6 % selon zone. Permet de calculer un prix max théorique : NOI / cap rate cible. (%)

Financement

Indicateur	Formule	Valeur

Rentabilité

Indicateur	Formule	Valeur	Lecture

Acheter vs Louer

Comparaison économique annuelle

Indicateur	Formule	Valeur

Comparaison budget mensuel / trésorerie réelle

Indicateur	Formule	Valeur

Quartier & Copropriété

Les indicateurs live sont récupérés automatiquement (loyer marché, délinquance, risques, liquidité DVF). Les autres sont à renseigner après visite/PV d'AG.

Thème	Indicateur	Valeur	Référence	Score /5

Score moyen quartier

Scénarios — Stress test

Trois scénarios macro simplifiés : Prudent (loyer −10 %, taux +0,75 pt, vacance 10 %), Central (hypothèses Inputs), Optimiste (loyer +10 %, taux −0,5 pt, vacance 3 %).

Scénario	Loyer mens.	Taux	Vacance	NOI	DSCR	CF annuel	CoC

Notation investisseur sur 100

Score pondéré : rentabilité (30 pts), sécurité du cash-flow (15), financement (10), bien (10), copro (10), marché (10), démographie (10), DPE/réglementaire (5).

Détail par indicateur

Catégorie	Indicateur	Valeur	Pts	Règle	Alerte

Synthèse par catégorie

Catégorie	Score	Max	%	Lecture

Dashboard — Expertise Valeur de marché

Les informations saisies dans la barre d'adresse et les Inputs sont automatiquement synchronisées ici. Complétez uniquement les champs spécifiques à l'expertise (mission, immeuble, occupation, documents).

Expertise professionnelle — Valeur de marché

Renseignez une adresse en haut, puis complétez les caractéristiques ci-dessous. Les champs communs (surface, étage, exposition, parking...) sont pré-remplis depuis les Inputs.

Paramètres IA (OpenRouter)

Modèle :

Clé et modèle stockés localement (localStorage). Par défaut : auto-routing OpenRouter.

Mission & hypothèses

Finalité Valeur demandée Droit évalué Type de bien Visite réalisée Niveau de rapport Date de valeur

Caractéristiques du bien

Localisation & environnement Adresse prime Qualité rue Proximité transports Commerces / Écoles Sécurité / Image quartier Environnement immédiat

Surface Carrez (m²) Surface terrain (m²) Nb pièces Nb chambres Année construction Étage / Total

État général Dernière rénovation Travaux à prévoir (€) Exposition Luminosité Bruit

Parking Cave Terrasse/Balcon (m²) Jardin (m²) Piscine Ascenseur Vue Hauteur sous plafond Vis-à-vis Côté

Sources de données

Toutes les données marché sont récupérées en direct depuis les API publiques au moment de la recherche d'adresse.

Donnée	Source	Lien	Usage / Endpoint

Méthodologie du modèle

Étape	Méthode	Formule / logique
1. Acquisition	Coût complet du projet	Prix + notaire + travaux × (1+imprévus) + meubles + frais bancaires
2. Financement	Dette, mensualité, LTV/LTC	Dette = coût total − apport ; mensualité = PMT(taux/12, durée×12, dette)
3. Revenus locatifs	Loyer effectif	Loyer annuel × (1 − vacance − impayés)
4. NOI	Performance avant dette	NOI = loyers effectifs − charges exploitation
5. Cap Rate	Comparer indépendamment du crédit	NOI / prix
6. DSCR	Capacité de portage de la dette	NOI / annuité de dette
7. Cash-flow	Effort/excédent annuel	NOI − annuité − fiscalité simplifiée
8. Acheter vs Louer	Budget mensuel réel	MAX(0, coût achat annuel − coût location) / 12
9. ETF	Apport + versements mensuels	Capitalisation composée mensuelle, PFU sur PV
10. Inflation	Valeur réelle	Valeur nominale / (1 + inflation)^années
11. Stress test	3 scénarios macro	Prudent / Central / Optimiste sur loyer, taux, vacance
12. Notation	Score sur 100	Pondéré : rentabilité, cash-flow, financement, bien, copro, marché, démographie, DPE
13. Décision	Lecture actionnable	Score + alertes + stress test → Acheter / Négocier / Abandonner

Avertissement. Modèle pédagogique et indicatif. Performances passées ne préjugent pas des futures. À adapter avec données réelles, fiscalité personnelle et conseil professionnel pour toute décision engageante.

Tableau de bord — Rentabilité immobilière France

Pour démarrer

Verdict

Patrimoine projeté à différents horizons

Alertes automatiques

Hypothèses (Inputs)

Acquisition

Caractéristiques du bien (ajustent les estimations marché de loyer et de prix m²)

Financement

Location

Charges

Bien — DPE & détention

Fiscalité & revente

Financement

Rentabilité

Acheter vs Louer

Comparaison économique annuelle

Comparaison budget mensuel / trésorerie réelle

Quartier & Copropriété

Score moyen quartier

Scénarios — Stress test

Notation investisseur sur 100

Détail par indicateur

Synthèse par catégorie

Dashboard — Expertise Valeur de marché

Mission & hypothèses

Caractéristiques du bien

Immeuble & Copropriété

Occupation & bail

Documents & Analyse IA

Résultats — Évaluation professionnelle

① Méthode par comparaison directe

② Méthode par capitalisation du revenu

③ Coût de remplacement net

Valeur retenue — Synthèse

Tendance des prix — 24 derniers mois

Générer le rapport d'expertise

Sources de données

Méthodologie du modèle